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Quando Dana McMahan ha venduto la sua casa questa primavera, ha deciso di provare a massimizzare il suo profitto rinunciando all’aiuto di un agente immobiliare a servizio completo.
Tradizionalmente, i venditori di case negli Stati Uniti erano responsabili del pagamento delle commissioni immobiliari. La commissione standard del 5% o 6% veniva solitamente divisa tra l’intermediario del venditore e l’intermediario dell’acquirente, il che viene definito compenso cooperativo.
“Penso che si possa dire con certezza che per molto tempo non ho pensato che fosse giusto che un venditore di case pagasse una commissione del 6%”, ha detto McMahan.
McMahan, una creatrice di contenuti a Louisville, Kentucky, era un po’ più avanti quando ha rinunciato al modello standard di condivisione delle commissioni: a partire dal 17 agosto, una nuova serie di regole è entrata in vigore per 1,5 milioni di professionisti immobiliari che sono parte dell’associazione National Association of Realtors, che ha lo scopo di spostare la conversazione su come vengono pagati gli agenti immobiliari.
Con i prezzi delle case a livelli record e i tassi ipotecari in aumento, l’Associazione nazionale degli agenti immobiliari sta cambiando Queste nuove regole potrebbero sembrare solo modifiche all’arcano processo di acquisto e vendita di case. Ma molti esperti si aspettano che le nuove regole alla fine aumenteranno la concorrenza sui prezzi nel settore immobiliare, aprendo la strada agli americani per risparmiare migliaia di dollari in commissioni di intermediazione in futuro.
Tuttavia, eliminare un agente immobiliare tradizionale significa fare un lavoro extra.
“Ho ospitato io stesso un open house; ho fornito le mie foto e ho scritto la descrizione del mio annuncio”, ha detto McMahan “Ma se stessi cercando di dare un valore al mio tempo, non spenderei tanto quanto spenderei in questo compito.”
Vendendo la sua casa senza un agente immobiliare a servizio completo, McMahan, che ama sistemare e rivendere le case più vecchie, ha guadagnato qualche soldo extra: invece di pagare il 2% o il 3% del prezzo di vendita finale della sua casa a un intermediario, ha pagato un broker solo $ 500 per elencare la sua casa sul sistema MLS locale, che è un database centrale utilizzato dagli agenti immobiliari per trovare case in vendita nella loro zona.
Nonostante abbia risparmiato denaro sulla sua parte dell’accordo, lei… Non ha evitato affatto di pagare la commissione. Alla fine ha offerto la commissione standard del 3% all’agente che rappresentava l’acquirente della sua casa, una mossa che ha sorpreso McMahan. Ha detto che sentiva che era necessario attirare agenti per attirare acquirenti.
“Sapevo che la casa si sarebbe venduta da sola. Tutto quello che dovevo fare era guardarla”, ha detto.
Ma le modifiche apportate dall’Associazione nazionale degli agenti immobiliari mirano a impedire tale calcolo. Dopo il 17 agosto, ai venditori e ai loro agenti è vietato pubblicizzare l’importo che pagheranno all’agente dell’acquirente sul sistema di elenchi multipli degli agenti immobiliari. I critici hanno spesso accusato alcuni intermediari immobiliari di una gestione basata sulle commissioni, per cui evitano di mettere sul mercato case per i loro clienti che offrono commissioni inferiori ai prezzi di mercato.
L’Associazione nazionale degli agenti immobiliari ha affermato che la pratica è sempre stata vietata, ma le nuove regole “hanno eliminato qualsiasi guida teorica”.
Le modifiche alle regole approvate dalla National Association of Realtors derivano da una serie di cause legali che accusavano la potente organizzazione commerciale di mantenere le commissioni artificialmente alte costringendo i venditori di case a pagare commissioni agli agenti su entrambi i lati dell’accordo. La National Association of Realtors, un importante gruppo di lobbying per il settore immobiliare, ha negato l’accusa, affermando che le commissioni degli agenti immobiliari sono sempre state negoziabili. Tuttavia, il gruppo ha accettato di pagare 418 milioni di dollari per risolvere alcune delle controversie e ha accettato di far rispettare le nuove regole ai suoi membri come parte della transazione.
L’udienza di approvazione finale è prevista per il 26 novembre, ma un giudice ha concesso l’approvazione preliminare all’accordo della National Association of Realtors in aprile.
A causa delle nuove regole, McMahan Ha detto che potrebbe riconsiderare la sua offerta di una commissione del 3% come intermediario acquirente la prossima volta che venderà la sua casa.
C’è un altro aspetto del cambiamento delle regole della National Association of Realtors: agli acquirenti verrà richiesto di firmare accordi di rappresentanza con un agente immobiliare prima di poter iniziare a visitare le case insieme. Questi accordi hanno lo scopo di informare gli acquirenti che potrebbero essere responsabili della copertura dei pagamenti delle commissioni del proprio agente immobiliare se il venditore sceglie di non offrirli.
Alcuni potenziali acquirenti potrebbero essere riluttanti a sostenere costi di commissione di migliaia di dollari, rivolgendosi invece ad alternative meno costose, come l’intermediazione gratuita o i servizi su richiesta.
Tuttavia, gli esperti avvertono gli acquirenti di case di leggere attentamente qualsiasi accordo di rappresentanza legalmente vincolante prima di firmarlo.
Alcuni agenti immobiliari hanno avvertito che nei mercati competitivi in cui le case in vendita ricevono più offerte, gli acquirenti potrebbero dover pagare i propri agenti di tasca propria per rendere le loro offerte più attraenti per i venditori, aggiungendosi ai costosi costi di chiusura associati all’acquisto di una casa. .
Bill Coulson, che si prepara a vendere la sua casa nel Maryland l’anno prossimo e ad acquistare una casa di riposo fuori Blue Ridge, in Georgia, ritiene che i cambiamenti creeranno maggiori costi.
Coulson, che ha 57 anni ed è in pensione dalla Marina, ha detto che un agente immobiliare nel Maryland gli ha comunque consigliato di offrire una commissione standard del 6% divisa tra il suo agente e l’agente dell’acquirente quando vende la sua casa – ma in Georgia, Coulson ha detto che un altro agente immobiliare l’agente gli ha detto a Willing di pagare al suo agente una commissione di tasca propria per rendere una potenziale offerta più competitiva. Ciò significa che Coulson sarà responsabile del pagamento delle commissioni per entrambe le transazioni, cosa che sarebbe stata impensabile per molti acquirenti e venditori di case prima delle modifiche.
“Se vuoi distinguerti, dovrai pagare”, ha detto Coulson.
“Alla fine, potremmo finire per pagare circa il 9% del PIL”, ha affermato. “Invece di migliorare le cose, le cose sono peggiorate molto”.
