Tassi ipotecari troppo alti? (Incolpa la Fed, Wall Street e il tuo vicino.)

Mila Adams si è trasferita nello Utah a maggio con il marito e il figlio piccolo per essere più vicini alla famiglia, ma non si aspettavano di vivere con i suoceri quasi sei mesi dopo.

La ricerca di una casa propria da parte della coppia è diventata una corsa per stare al passo con il rapido aumento dei tassi ipotecari. Ogni volta che i prezzi aumentavano – oltre il 5, 6 e ora il 7 per cento – la quantità di case che potevano permettersi diminuiva.

“Abbiamo esaminato alcuni nuovi edifici e alcune case più vecchie, ma sembra che ad ogni aumento di prezzo il nostro potere d’acquisto diminuisca e dobbiamo adeguare il nostro budget”, ha affermato la signora Adams, 29 anni, che stava cercando un appartamento con tre camere da letto appartamento. Una casa abbastanza spaziosa per una famiglia che ha intenzione di crescere. “I prezzi elevati delle case non scendono con la stessa rapidità con cui aumentano i prezzi per adattarsi alla perdita di potere d’acquisto. I prezzi sono piuttosto duri”.

Una volta che i tassi hanno superato il 7 percento, la pre-approvazione del mutuo della coppia è stata annullata perché il prestito più costoso, oltre al debito dello studente di dentista di suo marito, avrebbe aumentato significativamente il livello del loro debito.

“Siamo molto conservatori riguardo alle nostre finanze e vogliamo solo avere spazio in modo da non essere poveri a casa”, ha detto la signora Adams. “È un po’ stanco di prendere una decisione a questo punto”.

Non sorprende che i rapidi aumenti dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve – destinati a frenare l’inflazione e raffreddare un mercato immobiliare surriscaldato – abbiano aumentato i tassi dei mutui, rendendo difficile per molte persone acquistare case. Anche i cambiamenti nel comportamento dei consumatori e le decisioni prese dagli investitori di Wall Street sono responsabili dell’aumento dei prezzi.

Gli analisti affermano che il mutuo a tasso fisso medio per 30 anni, che ha recentemente superato la soglia del sette per cento Prima di ritirarsi un po’ giovedì, potrebbe diminuire di un intero punto percentuale se investitori, proprietari di case e potenziali acquirenti non cambiassero bruscamente il loro comportamento in risposta alle mosse della Fed.

“Un intero punto percentuale sul tasso dei mutui è dovuto a ciò che sta accadendo nei mercati dei mutui”, ha affermato Scott Buchta, analista dei mutui presso Brean Capital. “Le fluttuazioni del mercato sono state trasmesse anche ai consumatori”.

I prestatori prendono in considerazione tre diversi tassi di interesse quando determinano il tasso ipotecario che offrono a un acquirente di casa.

Il tasso di base è solitamente correlato al rendimento – o tasso di rendimento – di un titolo del Tesoro di 10 anni, che viene utilizzato perché la maggior parte delle persone si trasferisce, paga anticipatamente o rifinanzia una casa entro un decennio dall’ottenimento di un mutuo. Il secondo tasso è relativo alla differenza tra il rendimento di tali titoli e i titoli garantiti da ipoteca, o MBS, che sono essenzialmente titoli a pagamento garantiti da ipoteca. Nel gergo di Wall Street, questa differenza è nota come “diffusione”.

Infine, viene addebitato un importo aggiuntivo di interessi che riflette i profitti generati da istituti di credito, fornitori di servizi e altri attori nella catena dei mutui.

Ecco cosa succede dietro le quinte.

Molte banche e altri istituti di credito non mantengono i mutui che creano. Invece, li raggruppano in obbligazioni che vendono agli investitori. I pagamenti effettuati dai proprietari di case, compresi i pagamenti di interessi e i pagamenti anticipati, fluiscono quindi verso questi investitori. E il denaro raccolto dalla vendita di obbligazioni, una fonte vitale di finanziamento per i prestatori di mutui ipotecari, consente ai prestatori di fare più prestiti ipotecari.

In tempi normali, lo spread tra Treasury e titoli garantiti da ipoteca rimane abbastanza costante. Ma questo cambia quando i tassi di interesse salgono, in particolare con la stessa rapidità che hanno ora.

Poiché gli investitori MBS come le compagnie assicurative si aspettano che i tassi di interesse continuino a salire, si aspettano anche che le persone rimangano nelle loro case più a lungo, rendendole più lente nel pagare anticipatamente o rifinanziare i loro mutui. Ciò modifica i calcoli degli investitori sui rendimenti che si aspettano dalle loro partecipazioni in un determinato periodo di tempo. Invece di continuare a farlo, alcuni investitori stanno vendendo obbligazioni alla ricerca di rendimenti più elevati altrove. Altri richiedono tassi di interesse più elevati dai prestatori per compensare i rischi aggiuntivi legati alla detenzione di titoli ipotecari.

Pertanto, lo spread – o l’importo che gli investitori obbligazionari ora si aspettano di pagare rispetto a un titolo del Tesoro – si allarga. Finora quest’anno, la differenza è raddoppiata all’1,7 percento dallo 0,7 percento. Più ampio è lo spread, più i consumatori pagheranno perché gli istituti di credito trasferiscono loro il costo di tali tassi aumentati.

I prestatori non hanno aiutato il ritiro dal mercato di due dei maggiori detentori di titoli garantiti da ipoteca.

Le banche, siano esse prestatori o detentrici di titoli ipotecari, vendono quella proprietà. Secondo i dati della Federal Reserve, le banche commerciali statunitensi hanno venduto quasi 200 miliardi di dollari in titoli ipotecari garantiti dal governo da quando la banca centrale ha alzato i tassi di interesse per la prima volta a marzo, una brusca inversione dopo aver acquistato quasi 100 miliardi di dollari da settembre di quell’anno fino a marzo.

È assente anche un altro grande acquirente di mutui, la Federal Reserve. Quando la pandemia ha colpito nel marzo 2020, la banca centrale si è affrettata a sostenere i mercati finanziari, acquistando titoli del Tesoro e titoli garantiti da ipoteca per abbassare i tassi di interesse e sostenere i prezzi al fine di rilanciare il sistema finanziario. Tuttavia, da giugno, la Federal Reserve ha consentito alle obbligazioni ipotecarie di uscire dal suo bilancio alla scadenza.

“Il supporto del mercato è davvero diminuito”, ha affermato Jason Callan, responsabile dei prodotti strutturati presso Columbia Threadneedle Asset Management. “L’elefante nella stanza era la Federal Reserve e la sua gamma di campane, ma sono anche le banche americane. Non hanno comprato mutui tutto l’anno”.

Con una minore domanda di MBS, gli istituti di credito che raccolgono e vendono obbligazioni offrono tassi più elevati per invogliare gli investitori a tornare. Queste tariffe più elevate vengono trasferite anche ai consumatori.

La volatilità del mercato dei mutui colpisce i fondi di investimento immobiliare, o REIT, che sono società quotate in borsa che creano prestiti immobiliari e acquistano anche obbligazioni garantite da essi. I REIT sono una parte relativamente piccola ma importante del mercato perché i loro acquisti di MBS sono orientati ad aiutare gli americani a finanziare le loro case.

Annaly Capital Management, il più grande fondo ipotecario REIT, ha recentemente affermato che il suo valore contabile – il valore delle sue attività meno le sue passività – è sceso di circa il 15 percento a causa della svendita del mercato dei mutui. Per AGNC, un altro grande fondo ipotecario, la cifra era del 20%.

I REIT prendono in prestito denaro per acquistare obbligazioni ipotecarie e creare mutui e riscuotono interessi da ciò che i consumatori pagano sui loro mutui, guadagnando in base alla differenza tra i due. Questo lo rende molto sensibile alle variazioni dei tassi di interesse.

Per proteggersi dalle variazioni dei tassi di interesse, i REIT acquistano e vendono titoli di stato statunitensi e altri titoli progettati per ridurre il rischio di tasso di interesse. Ad esempio, quando i tassi di interesse scendono, possono acquistare titoli del Tesoro a lungo termine per compensare alcuni dei pagamenti dei tassi di interesse persi dai consumatori che estingueranno prima i loro mutui.

Quest’anno, con l’impennata dei tassi di interesse, i REIT ipotecari hanno svenduto alcune di queste coperture, alimentando un’ampia vendita di titoli del Tesoro che alimenta anche i tassi dei mutui al consumo.

“Non era un mercato per i deboli di cuore”, ha affermato David Finkelstein, CEO di Annaly. “Le mosse con cui abbiamo a che fare, su base giornaliera, sono vicine al doppio di quelle a cui siamo abituati nei mercati”.

Questi movimenti interconnessi ma difficili da vedere nel mercato dei mutui hanno implicazioni nel mondo reale. Per la signora Adams e suo marito, potenziali acquirenti di case nello Utah, le tariffe più alte hanno ridotto il budget familiare della coppia fino al 30 percento da giugno.

“È un ciclo di feedback infinito”, ha affermato la signora Adams. “Le cose si stanno muovendo così velocemente: è difficile prendere una decisione”.